🏱 Un immeuble moins cher qu'un studio

📊 Se diversifier dans l'immeuble de rapport.

Hey Snowballers !

J’espĂšre que vous allez toutes et tous bien. Bienvenue aux 965 personnes qui nous ont rejoints depuis la derniĂšre Ă©dition gratuite du 15 janvier 2021.

Cette semaine, aprĂšs avoir balayĂ© le monde de l’immobilier dans cette Ă©dition de Snowball, j’aimerais me concentrer sur un achat immobilier particulier : l’achat d’un immeuble de rapport. J’ai dĂ©cidĂ© de complĂ©ter un peu et de rendre publique une partie du guide que j’avais envoyĂ© aux abonnĂ©s premiums et qui dĂ©taillait l’achat de mon bien Ă  FrĂ©jus avec trois amis.

Ne fuyez pas !

Souvent, quand on dit le mot “immeuble” les gens s’imaginent des biens qui coĂ»tent plusieurs millions d’euros. C’est loin d’ĂȘtre le cas ! Par exemple, l’immeuble que nous avons achetĂ© Ă  FrĂ©jus nous a coĂ»tĂ© moins cher que certains studios parisiens : un peu plus de 300 000 € en tout, y compris 100 000 € de travaux. Donc oui, c’est un achat accessible Ă  beaucoup d’entre nous, et qui peut s’avĂ©rer ĂȘtre un bon moyen de diversifier son patrimoine immobilier et global. Surtout en cette pĂ©riode de taux d’intĂ©rĂȘt extrĂȘmement bas.

Avant de se lancer dans le vif du sujet, place au petit récap habituel :

  • 🙌 Nous sommes maintenant 8648 (vs 7685) Snowballers ou + 12,5 % depuis le 15 janvier 2021, date de la derniĂšre Ă©dition gratuite de Snowball.

  • 😎 1700 (vs 1527) personnes ont dĂ©cidĂ© de s’inscrire Ă  Snowball Premium ou + 11,3 % depuis le 15 janvier 2021.

  • Snowball a dĂ©passĂ© le cap des 100 000 $ de revenus annuel ! Encore merci pour la confiance !

  • đŸ€ La communautĂ© Snowball compte maintenant plus de 550 (vs. 450) membres qui ont volontairement dĂ©cidĂ© de la rejoindre.

  • đŸ‘©â€đŸŽ“ 268 (vs 253) Ă©tudiantes et Ă©tudiants ont profitĂ© de Snowball Premium gratuitement.

  • ❄ 313 200 Snowflakes ont Ă©tĂ© distribuĂ©s.

  • 💖 Les premiers Snowballers Ă  s’ĂȘtre inscrits ont plus de deux mois de Snowball Premium de remboursĂ©s (14,2 €) grĂące Ă  leurs Snowflakes.

  • đŸ’â€â™€ïž 7458 € vont ĂȘtre redistribuĂ©s Ă  l’association Les Flocons.

  • 😎 7458 € vont ĂȘtre redistribuĂ©s aux Snowballers Premium.

  • 💾 14 805 € pour les impĂŽts.

  • 🎯 [PREMIUM] 22 Snowpicks sont dĂ©jĂ  dans l’app Snowball (les actions que je trouve intĂ©ressantes).

  • đŸ“Č [PREMIUM] L’app Snowball a Ă©tĂ© mise Ă  jour avec l’accĂšs Ă  mon portefeuille de cryptos en live + performance des Snowpicks.

  • 🏱 [PREMIUM] Un nouveau guide pour lancer son side project : acheter un immeuble de rapport : mon expĂ©rience perso. Utile pour celles et ceux qui voudront un exemple concret par rapport Ă  l’édition d’aujourd’hui.

  • đŸ”” La communautĂ© Linkedin de Snowball a dĂ©passĂ© les 3000 abonnĂ©s.

  • 🐩 Et celle de Twitter s’approche doucement des 1000 followers.

Si vous n’ĂȘtes pas encore inscrit et que tout cela vous intĂ©resse👇 😇 :

Allons-y !

P.S. : je prĂ©cise encore une fois que cette Ă©dition n’est sponsorisĂ©e par aucune entreprise et je prĂ©viens toujours lorsque je partage des liens de parrainages ou d’affiliation.


Résumé de cette édition

  • I. Pourquoi investir dans un immeuble de rapport

    • A) Pourquoi l’immobilier, pourquoi aujourd’hui ?

    • B) Pourquoi l’immeuble de rapport en particulier ?

  • II. La checklist pour trouver votre immeuble

    💡 Bonus : vous aurez accĂšs Ă  une google sheet pour vous aider Ă  prendre vos dĂ©cisions. Copiez-la, utilisez-la, enrichissez-la, amĂ©liorez-la, partagez-la.
    • A) OĂč et quoi acheter ?

    • B) L’immeuble sera-t-il rentable ?

  • III. Emprunter de l’argent

  • IV. Pour aller plus loin


I. Pourquoi investir dans un immeuble de rapport

DĂ©jĂ , qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Cela peut paraĂźtre bĂȘte, mais je ne savais pas ce qu’était un immeuble de rapport avant d’ĂȘtre dans une procĂ©dure pour en acheter un. C’est le genre de chose que vous entendez dans la bouche des gens sans trop savoir ce que cela signifie.

Immeuble de rapport : un immeuble de rapport ou revenue house (un peu plus clair en anglais) est tout simplement un immeuble entier sans copropriĂ©tĂ© (un seul propriĂ©taire) dont les logements sont destinĂ©s Ă  ĂȘtre louĂ©s.

OK, vous savez maintenant ce qu’est un immeuble de rapport.

“Investir dans un immeuble.”

Rien que ces quatre mots peuvent faire peur, mais investir dans un immeuble ce n’est pas se payer la Wayne Tower ou un HĂŽtel Particulier sur le cours Mirabeau Ă  Aix-en-Provence. Investir dans un immeuble de rapport peut souvent revenir au mĂȘme prix qu’investir dans un studio ou petit appartement dans certaines villes avec des marchĂ©s tendus comme Paris et Bordeaux par exemple.

Une fois cette peur passĂ©e, certains peuvent se poser la question de pourquoi investir dans l’immobilier. Quand je parlerai d’investissement dans cette Ă©dition, je ne parlerai que d’investissement locatif. RĂ©flĂ©chissons-y deux petites minutes.

A) Pourquoi l’immobilier, pourquoi aujourd’hui ?

Pourquoi se lancer dans l’investissement locatif ?

  • L’immobilier est souvent dĂ©corrĂ©lĂ© des marchĂ©s financiers, c’est-Ă -dire que les prix des deux ne bougent pas forcĂ©ment dans la mĂȘme direction ou alors Ă  la mĂȘme vitesse. Cela vous permet donc de protĂ©ger votre portefeuille global. Si vos actions s’écroulent de 10 %, mais que votre portefeuille immobilier reste stable, voire monte, alors la valeur globale de votre portefeuille a Ă©tĂ© protĂ©gĂ©e.

  • Les loyers peuvent rester stables mĂȘme en pĂ©riode de crise. En effet, non seulement le prix de l’immobilier dans certaines villes ou quartiers d’une ville peut ne pas chuter quand les marchĂ©s s’effondrent, mais mĂȘme quand les prix de l’immobilier Ă  l’achat ou Ă  la revente chutent, les loyers eux restent relativement stables voire augmentent en cas de crise. Effectivement, c’est la loi de l’offre et de la demande : plus de personnes dĂ©cident de vendre leurs biens en pĂ©riode de crise, donc ils passent en location, la demande sur le marchĂ© locatif augmente, les prix des loyers augmentent.

  • Pour certaines personnes, c’est un investissement plaisir. Il ne faut pas se voiler la face, les Françaises et Français sont passionnĂ©s par l’immobilier. Souvent, investir dans un appartement est aussi une question de plaisir et parfois mĂȘme de statut dans la sociĂ©tĂ©. Je ne dis pas que c’est bien ou mal, mais il faut le prendre en compte.

  • Un revenu passif. Contrairement aux marchĂ©s financiers (hors dividendes), investir dans le locatif peut vous permettre de gĂ©nĂ©rer des revenus passifs. Bon, ce n’est pas vraiment passif car il y a un peu de boulot quand mĂȘme, mais vous comprenez. En gros, vous recevez tous les mois des revenus qui vous permettent de rembourser le prĂȘt et parfois de gĂ©nĂ©rer un profit que vous pouvez ensuite rĂ©investir ou dĂ©penser.

  • Un effet de levier. L’immobilier est un des rares investissements en dehors de l’entrepreneuriat qui vous permet d’obtenir un effet de levier. C’est-Ă -dire que vous pouvez emprunter auprĂšs d’une banque pour investir son argent en Ă©change du paiement des intĂ©rĂȘts.

D’ailleurs, parlons-en de ces intĂ©rĂȘts. Pourquoi investir aujourd’hui selon moi ?

Prenez tout ça, mixez bien, et vous obtenez le cocktail idéal pour investir en immobilier.

Qui dit cocktail idĂ©al ne dit pas risque zĂ©ro ! Comme toujours, il existe des risques donc rĂ©flĂ©chissez bien avant d’agir et surtout Ă©tablissez votre scĂ©nario catastrophe pour vous assurer qu’une dĂ©cision ne ruinera pas votre vie.

B) Pourquoi l’immeuble de rapport en particulier ?

Pourquoi est-ce intĂ©ressant d’en acheter un selon moi ? Ici, je ne vais que rĂ©pĂ©ter ce que j’avais dĂ©jĂ  Ă©noncĂ© dans l’un des guides envoyĂ©s aux abonnĂ©s Premiums dĂ©diĂ© Ă  mon retour d’expĂ©rience sur l’achat de mon immeuble de rapport Ă  FrĂ©jus.

La diversification : l’immeuble de rapport, une sorte d’ETF de logements

OK, l’image est tirĂ©e par les cheveux, mais vous comprenez l’idĂ©e. Quand vous achetez un immeuble, vous achetez un panier d’appartements et pas seulement un seul logement. Comme quand vous achetez un ETF et que vous achetez un panier d’actions vs. une seule action.

En achetant et louant un seul appartement, vous centralisez les différents risques :

  • Risques locatifs (impayĂ©s, taux de remplissage, dĂ©gĂąts, etc.).

  • Risques liĂ©s au type de logement. Acheter un T3 dans une ville Ă©tudiante par exemple n’est pas forcĂ©ment une bonne idĂ©e (sauf pour colocation).

  • Risques liĂ©s au type de location (courte durĂ©e ou longue/moyenne durĂ©e).

En achetant un immeuble de rapport avec plusieurs logements Ă  l’intĂ©rieur, vous rĂ©partissez ces diffĂ©rents risques. Un impayĂ© dans un appartement peut ĂȘtre mitigĂ© par les profits des autres appartements par exemple. Un appartement en location courte durĂ©e avec des revenus supĂ©rieurs peut compenser les pertes d’un autre.

Un prix plus bas : l’immeuble de rapport ou comment acheter des appartements en gros

Comme quasiment n’importe quelle marchandise, si vous achetez de plus grandes quantitĂ©s, vous paierez moins qu’un achat Ă  l’unitĂ©. C’est la mĂȘme chose en immobilier.

Un immeuble de rapport vous coĂ»tera souvent moins cher qu’un appartement seul au m2. Qui dit appartements moins chers, dit emprunt plus bas, dit rendements plus Ă©levĂ©s, car votre prix de location sera le mĂȘme que celui du marchĂ©.

Et si vous arrivez à trouver un immeuble qui nécessite des travaux et des divisions, alors vous pourrez obtenir un prix encore plus bas et potentiellement économiser davantage si vous vous en sortez bien niveau prix des travaux, équipements, etc.

La libertĂ© : l’immeuble de rapport ou comment Ă©viter les galĂšres de syndic de copropriĂ©tĂ©

Acheter un immeuble de rapport, c’est un peu comme ĂȘtre freelance dans le monde du travail. C’est vous qui dĂ©cidez quelles sont les rĂšgles du jeu ! Pas de syndics de copropriĂ©tĂ© qui veut faire passer des rĂšgles Ă©tranges et Ă  votre dĂ©savantage.

Acheter un appartement dans une copropriĂ©tĂ© pas trĂšs sympa peut vite devenir un problĂšme si vous voulez effectuer des travaux par exemple. Il faut bien garder cela en tĂȘte quand vous achetez un appartement d’ailleurs.

Bref, ici vous ĂȘtes libres.

La simplicitĂ© : l’immeuble de rapport ou comment centraliser la gestion locative

Un immeuble de rapport vous permet de centraliser votre gestion locative en un seul et mĂȘme endroit gĂ©ographique. Pas d’appartements Ă  droite Ă  gauche. En tout cas au dĂ©but, quand vous vous lancez, car le jour oĂč vous avez plusieurs immeubles de rapport, ce problĂšme se posera. Mais bon
 C’est un problĂšme de riche comme on dit.

En tout cas, au dĂ©but de votre aventure de joueur de Monopoly dans la vie rĂ©elle, le fait d’avoir tous les locataires au mĂȘme endroit vous permettra d’apprendre les ficelles du mĂ©tier plus sereinement.

Vous comprenez les principaux avantages d’acheter un immeuble de rapport. Il existe cependant des risques qui ne sont pas nĂ©gligeables :

  • Risque d’acheter plusieurs appartements au mauvais endroit.

  • Un coĂ»t plus Ă©levĂ© vs. l’achat d’un seul appartement dans la mĂȘme ville.

  • Vous n’avez pas de syndic de copro, vous ĂȘtes libre, mais vous devrez supporter les charges vous-mĂȘme.

Vous ĂȘtes convaincu de l’avantage d’acheter un immeuble de rapport ? Il faut maintenant en trouver un.

💡 Tip : assurez-vous de bien savoir combien vous pourrez emprunter avant de faire vos recherches. Pas besoin de parler forcĂ©ment Ă  des banques, mais faire quelques simulations en ligne peut aider.

II. La checklist pour trouver votre immeuble

Vouloir acheter un immeuble de rapport c’est une chose, le faire c’est une toute autre histoire et cela va vous demander une certaine rigueur/discipline. Pour vous accompagner un peu dans cette aventure, voici une sorte de checklist qui pourrait vous ĂȘtre utile. Merci Ă  Masteos de m’avoir partagĂ© leur guide qui vient complĂ©ter les recherches que nous avions faites avant d’acheter notre immeuble Ă  FrĂ©jus.

A) OĂč et quoi acheter ?

Dans l’idĂ©e vous allez devoir prendre plusieurs grandes dĂ©cisions :

  • Choisir le pays

  • Choisir la ville

  • Choisir le quartier

  • Choisir l’immeuble

Je ne m’attarderai pas sur le choix du pays, je partirai du principe que vous souhaitez rester en France.

Choisir la ville

Il faut dĂ©jĂ  commencer par trouver la rĂ©gion. IdĂ©alement, trouvez une rĂ©gion dans laquelle vous pouvez vous rendre rapidement et trĂšs frĂ©quemment, car il faudra trĂšs certainement gĂ©rer des travaux (sauf si vous achetez un bien qui n’en nĂ©cessite aucun). Et au-delĂ  de cet aspect, il faudra pouvoir gĂ©rer la partie locative lorsque vous commencerez Ă  louer l’immeuble. Je conseille Ă  tout le monde, si c’est votre premiĂšre fois, de gĂ©rer la partie locative soi-mĂȘme pour bien comprendre comment cela fonctionne et bien comprendre les problĂšmes auxquels vous allez devoir faire face de façon plus frontale. Une fois le business bien lancĂ©, vous pouvez dĂ©lĂ©guer de façon plus efficace et sereine.

Comme nous le dit Masteos, il ne faut pas choisir une ville au doigt mouillé.

Évidemment, votre instinct liĂ© Ă  une connaissance du marchĂ© de par votre proximitĂ© par rapport Ă  ce dernier peut vous permettre d’évaluer une ville. Cependant, il ne faut pas s’appuyer que sur ça.

💡 Tips : Vous pouvez aller voir les analyses sectorielles de Bevouac qui sont de bonnes ressources pour quelques villes françaises (Lyon, Nantes, Rennes, Lille, Marseille, Angers, Nancy, Le Havre).

Cela peut vous donner une bonne vision globale de certaines villes pour faire un premier tri.

Ensuite, vous devrez calculer le rendement brut de la ville.

💡 Rendement brut ville = ((loyer mensuel moyen/m2 de la ville) x 12)/(prix moyen du m2 dans cette ville)  

Pour atteindre l’autofinancement, c’est-Ă -dire pour que votre loyer rembourse intĂ©gralement votre prĂȘt, il est gĂ©nĂ©ralement acceptĂ© que ce rendement brut soit aux alentours de 9 %. Vous pouvez accepter des rendements plus faibles si vous ĂȘtes OK pour faire ce qu’on appelle un effort d’épargne (le fait que les recettes de vos locations ne remboursent pas totalement le prĂȘt + diverses charges). Personnellement, je ne toucherai pas Ă  un bien qui nĂ©cessite un effort d’épargne pour pouvoir investir davantage ailleurs.

💡 Tips : Pour trouver toutes ces infos, vous pouvez utiliser ces sites :
- Prix achat au m2 : SeLoger ou MeilleursAgents 
- Prix location au m2 : MeilleursAgents ou encore SeLoger

Pour vous faciliter la vie, j’ai crĂ©Ă© un petit ficher Excel (Gsheet pour ĂȘtre prĂ©cis) qui vous permet de noter rapidement une ville en ajoutant simplement le prix au m2 Ă  l’achat et Ă  la location :

J’ai ajoutĂ© la colonne “distance par rapport Ă  la rĂ©sidence principale” simplement pour le filtre, mais pas pour le score final qui est lui seulement basĂ© sur le rendement brut + tension locative.

👉 Vous pouvez copier et customiser cette Gsheet en cliquant ici.

Choisir le quartier

Vous avez repĂ©rĂ© quelques villes, il faudra maintenant choisir un quartier. Encore une fois, vous pouvez vous baser sur vos connaissances ou celles d’ami·es/connaissances pour faire un premier filtre, mais s’appuyer sur des donnĂ©es fiables dans un second temps vous permettra de valider ou non ces hypothĂšses.

Le choix du quartier se fera Ă©galement sur le rendement brut locatif en utilisant le mĂȘme calcul et les mĂȘmes sources de prise de dĂ©cision.

🚹 Attention, une des erreurs souvent commise par de jeunes investisseurs est de ne regarder que le cĂŽtĂ© ambiance, atmosphĂšre, hype d’une ville ou d’un quartier. Cependant, les villes ou quartiers qui connaissent le plus de rendements sont souvent des lieux moins “à la mode” car la diffĂ©rence entre prix d’achat et prix de la location est souvent plus grand qu’avec un appartement dans un lieu trendy. Par exemple, vous pouvez trouver un appartement dans un lieu trendy qui coĂ»te 100 000 € avec une location Ă  500 € / mois alors que dans un quartier un peu moins Ă  la mode, un bien similaire peut coĂ»ter 70 000 € pour une location de 450 € / mois.

Comme pour le choix de la ville, j’ai crĂ©Ă© un onglet “Ville X” (Ă  remplacer par le nom de la ville) dans la Gsheet dont je vous ai parlĂ©. Le principe est le mĂȘme sauf qu’à la place des villes, vous parlerez de quartiers :

👉 Vous pouvez copier et customiser cette Gsheet en cliquant ici.

Choisir l’immeuble

Ça se complique
 Vous avez la ville, le quartier, il va maintenant falloir trouver l’immeuble.

Quelques astuces que vous connaissez certainement :

  • Alertes LeboncoinPAPSeloger, etc.

  • Suivre les Ă©volutions des prix des annonces comme Castorus (encore merci Masteos pour la reco 😉).

  • Faire le tour de toutes les agences immo du coin.

  • Mais l’astuce la plus importante de toutes : se faire pote avec des agents immobiliers. C’est ça le vrai secret pour trouver des biens intĂ©ressants. Le secteur de l’immobilier est encore un secteur trĂšs “humain” oĂč les relations sont extrĂȘmement importantes pour rĂ©ussir.

Comment avons-nous trouvé notre immeuble à Fréjus ?

Mon ami Guillaume a simplement commencĂ© Ă  nouer une relation avec un agent immobilier dans la rĂ©gion aprĂšs l’avoir contactĂ© suite Ă  une annonce sur Leboncoin pour un autre bien. AprĂšs quelques visites de biens avec cet agent, Guillaume reçoit un jour un coup de fil pour lui parler d’un immeuble off-market (c’est-Ă -dire qui n’est pas listĂ© publiquement) dont la vente avec un autre vendeur venait d’échouer.

Nous nous sommes donc trĂšs vite dĂ©cidĂ©s aprĂšs que Guillaume soit allĂ© faire une visite sur place. Le bien Ă©tait bien placĂ© dans le centre-ville de FrĂ©jus, une ville plutĂŽt dynamique de la CĂŽte d’Azur. Le bĂątiment Ă©tait divisible et avec un prix au m2 imbattable.

Pour rĂ©sumer, vous allez devoir Ă©cumer des dizaines et des dizaines d’annonces, tĂ©lĂ©phoner Ă  beaucoup d’agents immobiliers, manger des centaines voire des milliers d’alertes sur votre smartphone, visiter des dizaines de biens. Ce ne sera pas simple !

B) L’immeuble sera-t-il rentable ?

Vous avez la ville, le quartier, et potentiellement un immeuble qui vous semble pas mal. Il faut maintenant dĂ©cider ou non de faire une offre ou pas. Je ne rentrerai pas dans la partie nĂ©gociation ici, car je ne suis pas un expert. C’est souvent le rĂŽle de l’agent immobilier de faire ce job, et si vous ĂȘtes en direct avec le vendeur, il existe des mĂ©thodes de nĂ©gociations, mais le plus important n’est pas forcĂ©ment le prix lui-mĂȘme, mais la rentabilitĂ© que ce prix + les locations vous permettront d’atteindre.

Encore une fois tout est simple ici, mais dépendra beaucoup de votre projet. Vous allez devoir faire les calculs basiques de rendement / cahsflow appliqués à cet ou ces immeubles.

Petite parenthĂšse :

Je simplifie volontairement les choses pour permettre au plus grand nombre de commencer Ă  rĂ©flĂ©chir Ă  ce type d’achat. Sinon, c’est comme un entrepreneur qui veut lancer une nouvelle entreprise et qui souhaite rĂ©aliser un Business Plan hyper dĂ©taillĂ©. C’est souvent le meilleur moyen de ne pas se lancer. Mon but est qu’aprĂšs avoir lu cette Ă©dition + pris en main ma petite Gsheet, vous puissiez commencer Ă  rĂ©flĂ©chir sĂ©rieusement Ă  ce type de projet. Le jour oĂč vous aurez plus d’immeubles ou d’appartements et que vous serez plus expĂ©rimentĂ©s vous pourrez complexifier le modĂšle. Je vous partagerai Ă  la fin quelques ressources pour aller plus loin.

Donc. Est-ce que l’immeuble peut ĂȘtre rentable ? Vous allez dĂ©jĂ  devoir dĂ©terminer plusieurs choses :

  • L’immeuble est-il dĂ©jĂ  louĂ© ? Est-ce que vous achetez ce dernier avec des appartements qui sont dĂ©jĂ  en location ? Si oui, quels sont les loyers ?

  • S’il est vide, quels Ă©taient les anciens loyers ? Vous pouvez rĂ©cupĂ©rer de vieilles quittances par exemple via le propriĂ©taire.

  • Est-ce que vous allez devoir faire des travaux pour diviser l’immeuble en plusieurs appartements ? Combien ? Est-ce que vous allez devoir faire appel Ă  un architecte pour vous faire les plans ? À combien estimez-vous les travaux ? Prenez une bonne marge de manƓuvre. Quelles sont les charges ? Le coĂ»t du prĂȘt


Je dĂ©taille en grande partie tout cela grĂące Ă  mon expĂ©rience perso ici, dans le mĂȘme guide Ă©voquĂ© un peu plus haut.

Une fois que vous avez toutes ces infos, vous pourrez Ă©tablir le rendement de cet immeuble :

  • Rendement brut = loyers encaissĂ©s / (prix du bien + prix des travaux)

  • Rendement net = (loyers encaissĂ©s - dĂ©penses) / (prix du bien + prix travaux + Ă©lectro/mobilier + frais divers)

  • Cashflow net = revenus mensuels des loyers - (dĂ©penses mensuelles + mensualitĂ©s de votre prĂȘt immobilier)

DĂ©penses : entretien, gestion locative, taxe fonciĂšre, comptable, assurances, etc.

Frais annexes : courtier, frais d’agence, etc.

Toujours dans la mĂȘme Gsheet, j’ai ajoutĂ© un onglet spĂ©cifique Ă  un immeuble pour vous permettre de calculer son rendement brut, son rendement net ainsi que son cashflow net. Bien Ă©videmment, vous allez rechercher un immeuble qui aura le plus haut rendement brut, net, et le plus haut cashflow net.

👉 Vous pouvez copier et customiser cette Gsheet en cliquant ici.

Si l’immeuble n’était pas dĂ©jĂ  louĂ©, ou si vous allez faire des travaux et que vous voulez tester le marchĂ©, vous pouvez :

  • Regarder des annonces similaires.

  • Appeler des agences pour Ă©valuer les prix de la location avec eux.

  • Pour notre immeuble Ă  FrĂ©jus, nous avons Ă©galement crĂ©Ă© de fausses annonces sur Leboncoin pour nous assurer que la demande existait bien.

Comment estimer les travaux ?

Concernant les travaux de notre immeuble Ă  FrĂ©jus, nous avons eu la chance que Guillaume soit du milieu en ayant travaillĂ© chez un artisan en design et rĂ©novation. Cependant, ce n’est pas le cas de tout le monde.

  • L’estimation grossiĂšre (celle utilisĂ©e dans ma Gsheet) : selon Masteos, comptez “100 € Ă  150 € du mĂštre carrĂ© pour une remise aux normes Ă©lectriques, 500 € par mĂštre carrĂ© pour du rafraĂźchissement, 750 € pour de la rĂ©novation partielle, 1 000 € du mĂštre carrĂ© pour une rĂ©novation totale.”

  • L’estimation par un artisan directement sur place.

  • L’estimation sur vidĂ©os + photos avec un artisan.


III. Emprunter de l’argent

Je ne vais pas trop m’attarder sur cette partie car cela serait beaucoup trop long, mais je vais tenter de vous faire un rĂ©sumĂ© pour vous aiguiller.

Les taux d’intĂ©rĂȘt sont aujourd’hui trĂšs bas, mais les banques ne prĂȘtent pas forcĂ©ment facilement vu le contexte Ă©conomique actuel. Armez-vous donc de patience. Voici quelques conseils pour bien prĂ©parer et rĂ©ussir votre emprunt :

  • Combien est-ce que je peux emprunter ? Avant toutes choses, avant mĂȘme de commencer Ă  chercher un bien ou une rĂ©gion, renseignez-vous pour connaĂźtre votre capacitĂ© d’emprunt. Cela vous permettra d’aiguiller plus facilement vos recherches. Vous pouvez soit utiliser des simulateurs en ligne, soit passer directement par votre banque. Un coup de fil Ă  votre conseiller devrait suffire.

  • Bien prĂ©parer son dossier. Acheter un immeuble de rapport ou n’importe quel bien destinĂ© Ă  la location c’est un peu comme crĂ©er une petite entreprise. Il faudra donc crĂ©er un joli dossier pour convaincre les banquiers de vous prĂȘter de l’argent. N’hĂ©sitez pas Ă  ajouter un max d’informations dans ce dossier. Qui vous ĂȘtes, pourquoi vous serez un bon gĂ©rant, quel est le potentiel de cet immeuble, les diffĂ©rents taux de rendement, des visuels 3D des travaux, les modifications prĂ©vues sous forme de plans, le cash flow espĂ©rĂ©, les risques s’il y en a, les prĂ©visions financiĂšres, les donnĂ©es liĂ©es Ă  l’immeuble (situation, coĂ»t moyen de la location de biens similaires, etc.). Bref, un vrai petit business plan que vous pouvez mĂȘme faire relier pour faire encore plus pro en RDV. C’est de la forme, mais cela joue beaucoup en votre faveur et montrera Ă  la personne en face de vous que vous ĂȘtes une personne sĂ©rieuse. Voici par exemple l’une des pages de notre dossier pour l’achat de l’immeuble de rapport Ă  FrĂ©jus :

  • SCI (SociĂ©tĂ© Civile ImmobiliĂšre) et ses dĂ©savantages : si vous partez sur une SCI pour x raisons, les banques seront plus rĂ©ticentes qu’en nom propre, les taux seront un peu plus Ă©levĂ©s et il sera difficile de faire des prĂȘts sur plus de 20 ans. Il semble que les banques trouvent les SCI plus risquĂ©es que des achats en nom propre.

  • Faire jouer la concurrence : si vous avez le temps, alors vous pourrez certainement le faire vous-mĂȘme, mais il est souvent plus intĂ©ressant de passer par un·e courtiĂšr·e pour vous accompagner. Ces derniers connaissent souvent personnellement les banquiers et peuvent vous obtenir de trĂšs bonnes conditions. GrĂące Ă  notre courtiĂšre, nous avons par exemple pu emprunter Ă  110 % (c’est-Ă -dire sans apport) avec report des mensualitĂ©s alors que nous Ă©tions 3 amis vivant dans 3 villes diffĂ©rentes (les banques prĂ©fĂšrent en gĂ©nĂ©ral les prĂȘts entre membre de la mĂȘme famille ou foyer, en tout cas pour un premier prĂȘt immo). Bref, sans elle nous n’aurions pas pu obtenir ce prĂȘt.

  • Ne pas avoir peur de faire une offre pour le bien : comme le dit trĂšs bien Masteos dans son guide : “Tout ça pour dire qu’il ne faut pas trop stresser Ă  l’idĂ©e de faire une offre rapidement sur un bien, puisque le cadre lĂ©gal français autorise la libre rĂ©tractation jusqu’à dix jours post-signature, signature qui n’a lieu souvent elle-mĂȘme qu’une quinzaine de jours aprĂšs l’offre puisqu’il faut le temps de monter le dossier, et au notaire de rĂ©diger le compromis de vente. Donc la vĂ©ritable durĂ©e de libre rĂ©tractation est finalement plus souvent proche d’un mois que de dix jours.“

Vous avez maintenant les bases pour rĂ©flĂ©chir Ă  un tel achat, il reste cependant quelques questions que nous n’avons pas Ă©lucidĂ©es ici, mais voici quelques ressources pour aller plus loin !


IV. Pour aller plus loin

Nous vivons dans une Ă©poque incroyable dans laquelle la majoritĂ© du contenu disponible peut ĂȘtre accessible (presque) gratuitement. Voici quelques ressources qui vous permettront de clarifier certains points par rapport Ă  l’achat et la gestion d’un immeuble de rapport :

đŸ™‹â€â™€ïž đŸ™‹â€â™‚ïž Et si vous connaissez d’autres ressources ou que vous avez des questions et remarques, n’hĂ©sitez pas Ă  les partager en commentaire de cette Ă©dition.

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That’s it! J’espĂšre que cette Ă©dition vous a ouvert l’esprit, qu’elle a clarifiĂ© certaines choses et qu’elle vous a donnĂ© envie d’explorer un peu plus ce sujet aujourd’hui ou dans le futur. Comme toujours, vous pouvez tout simplement rĂ©pondre Ă  cet email, je lis et rĂ©ponds Ă  tous vos messages. :)

Bonne fin de semaine et excellent week-end Ă  toutes et Ă  tous.

👉 N’oubliez pas d’ajouter un petit cƓur si ça vous a plu. :)

💖 Et si vous pensez que quelqu’un dans votre entourage pourrait ĂȘtre intĂ©ressé·e par cette Ă©dition de Snowball, n’hĂ©sitez pas Ă  simplement transfĂ©rer cet email ou bien Ă  cliquer sur le bouton ci-dessous. 💖

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Yoann. ❀

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